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Convertir un edificio en alojamiento

Un edificio antiguo y barato en el centro parece un hostal esperando a que alguien lo monte. A veces lo es. La pregunta que decide no es cuánto cuesta la reforma, sino si en esa parcela se puede hospedar.

Primero el uso, después la obra

El planeamiento de cada ayuntamiento dice qué usos admite cada parcela, y el uso hospedaje no está permitido en todas partes ni en todas las plantas. Hay municipios que además lo han limitado por zonas. Antes de firmar nada, pide una consulta urbanística por escrito sobre esa referencia catastral. Es un trámite barato y es lo único que convierte una idea en un proyecto.

Si el uso cabe, lo siguiente es el cambio de uso y la licencia de obra, con proyecto de técnico. Convertir viviendas o una nave en alojamiento no es pintar: entra el Código Técnico de la Edificación entero --seguridad en caso de incendio, evacuación, accesibilidad, protección frente al ruido, eficiencia energética-- y eso condiciona escaleras, anchos de puerta, sectorización y a veces el ascensor.

Lo que exige la comunidad autónoma

La categoría del establecimiento y sus requisitos --superficie mínima de habitación, baños, recepción, ascensor a partir de determinadas plantas, servicios obligatorios-- los fija cada comunidad autónoma en su normativa de turismo. No hay un estándar nacional desde que se derogó la clasificación estatal, y las diferencias entre comunidades son reales. Ese decreto autonómico hay que leerlo antes del proyecto, porque a menudo es el que decide cuántas habitaciones salen de verdad.

• Cuenta las habitaciones útiles, no los metros. El negocio se mide en unidades vendibles que cumplan la norma.
• Los pasillos y la escalera se comen mucho. Un edificio estrecho da menos habitaciones de las que sugiere el plano.
• Instalaciones desde cero: agua caliente para todos a la vez, climatización, contra incendios, cableado. Suele ser el capítulo más caro.

Si el edificio está dividido en propiedad horizontal

Con otros propietarios dentro, mandan también los estatutos de la comunidad y la Ley de Propiedad Horizontal. Hay comunidades que tienen prohibida en estatutos la actividad económica o el hospedaje, y ese es un obstáculo previo a cualquier licencia. Míralo en el Registro, no en el acta que te enseñen.

El final del camino

Terminada la obra: certificado final, primera ocupación si procede, y la habilitación para abrir --licencia, declaración responsable o comunicación previa, según el ayuntamiento--, más la inscripción en el registro de establecimientos turísticos de la comunidad. Sólo entonces se puede anunciar.

Y una advertencia de presupuesto: en rehabilitación, el sobrecoste no viene de los acabados, viene de lo que aparece al abrir --estructura, forjados, humedades--. Haz la cuenta con la calculadora de reforma y déjate un colchón antes de comprometer el precio de compra.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.