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El contrato de alquiler que hay detrás del traspaso

En un traspaso de hostelería el documento importante no es el del traspaso: es el contrato de alquiler del local, que ya está firmado y que tú no negocias. Léelo entero antes de mirar la cocina.

Por qué manda ese contrato

La Ley de Arrendamientos Urbanos dice que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y, sólo en su defecto, por el título III de la ley y por el Código Civil. Traducido: casi todo lo que creas saber «porque lo dice la ley» puede estar cambiado en la página cuatro de ese contrato. Ahí es donde se decide si el traspaso es posible y cuánto vale.

Las cláusulas que hay que buscar

• La de cesión. Por defecto, cuando en la finca se ejerce una actividad empresarial el arrendatario puede ceder el contrato sin permiso del propietario, avisándole de forma fehaciente en el plazo de un mes, y el propietario puede subir la renta un 20 %. Pero eso es lo supletorio: hay contratos que prohíben la cesión o la someten a consentimiento. Si el tuyo lo hace, sin la firma del propietario no hay traspaso.
• El plazo que queda y de quién son las prórrogas. Una prórroga que sólo puede activar el arrendador no es tu plazo.
• La actualización de la renta. Qué índice, con qué suelo, y si hay escalones pactados para los próximos años.
• La actividad permitida. Si pone «bar sin cocina» y tú vas a hacer comidas, tienes un problema con el propietario antes que con el ayuntamiento.
• Obras y reversión. Quién autoriza, quién paga y qué se queda el propietario al final. La cocina que estás comprando puede ser suya el último día.
• La cláusula resolutoria: qué incumplimientos permiten echarte y en cuántos días.

Tres cosas que la ley sí impone

1. Fianza de dos mensualidades en metálico para uso distinto de vivienda. Es obligatoria; las garantías adicionales --aval, meses extra-- son las que pactéis. Aclara quién recupera la que ya está depositada.
2. Venta del local. Si el propietario vende, el comprador queda subrogado en el contrato, salvo que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Un arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad aguanta mucho mejor un cambio de dueño.
3. Tanteo y retracto. La ley reconoce al arrendatario un derecho de adquisición preferente también aquí, pero permite pactar la renuncia. Mira si el contrato la incluye.

Antes de pagar

Pide el contrato original y todos sus anexos, los recibos recientes de renta, el justificante de la fianza depositada y, si puede ser, una conversación de tres minutos con el propietario. Que él sepa quién entra y qué piensas hacer vale más que cualquier cláusula. Y si lo que te ofrecen no es ceder el alquiler del local sino explotar el negocio entero, estás ante otra figura distinta y con otras reglas.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.