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Traspasar un bar con obra sin legalizar

El altillo que hizo el anterior dueño, el aseo que se metió donde no había, la terraza cerrada con aluminio. Existen, funcionan y no están en ningún papel. Qué pasa si compras el traspaso así.

La obra no se hereda: se hereda el expediente

Cuando pasa el negocio a tu nombre, el que explota la actividad eres tú. Si mañana llega el inspector y encuentra un altillo sin legalizar o una salida de humos que no figura, el requerimiento va dirigido al titular actual. Que la obra la hiciera otro en 2009 sirve para reclamarle a él, no para librarte del expediente.

Y la ley cierra la puerta al «como lleva quince años, ya está consolidado». El texto refundido de la Ley de Suelo dice que en ningún caso pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística, y que los actos que autorizan obras de nueva planta son expresos, con silencio negativo. Si nadie te contestó, no tienes licencia: tienes una solicitud sin resolver.

Lo que se pide antes de firmar

• La licencia de obra o la declaración responsable, con su registro de entrada y el número de expediente. Un sello sin número no vale.
• Los planos de lo que hay hoy, comparados con los planos de la licencia. Casi todas las sorpresas salen de ese cruce.
• El certificado final de obra firmado por técnico y, si la hubo, el acta de comprobación del ayuntamiento.
• Un certificado urbanístico pedido al ayuntamiento: qué actividad consta autorizada, con qué superficie y con qué aforo.

Los plazos para que el ayuntamiento reaccione y el régimen de las obras fuera de ordenación son competencia autonómica y cambian bastante entre comunidades. Hay supuestos en los que la acción no caduca nunca. Ese dato hay que mirarlo en la ley urbanística de tu comunidad, no en una regla general.

Comprar igual, pero descontando

Un bar con obra pendiente de legalizar puede seguir siendo un buen negocio. Lo que no puede es costar lo mismo que uno con los papeles en regla. Pide presupuesto de técnico para legalizar --proyecto, tasas, la obra de adaptación que salga-- y réstalo del traspaso. Si hay riesgo de que no se pueda legalizar, eso no es un descuento: es un motivo para no comprar o para condicionar la firma.

La herramienta que funciona es la retención: una parte del precio se queda depositada hasta que la legalización esté resuelta. Confiar en reclamar después es peor negocio de lo que parece, porque las acciones por defectos ocultos del Código Civil se extinguen a los seis meses desde la entrega. En un traspaso, seis meses es lo que tardas en enterarte de que algo va mal.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.