El mercado, con datos

Apartamento turístico o vivienda de uso turístico

Se usan como sinónimos y no lo son. Son dos figuras distintas en casi todas las normas autonómicas, con requisitos distintos, obligaciones distintas y un techo de negocio muy distinto.

La diferencia de fondo

El apartamento turístico es un establecimiento: un conjunto de unidades explotadas por una misma empresa, con unidad de explotación, servicios comunes y, en muchas comunidades, categoría por llaves. Se parece más a un hotel que a un piso.

La vivienda de uso turístico es una vivienda que se cede entera y amueblada para estancias cortas. Sigue siendo vivienda: está en un edificio residencial, con vecinos, y normalmente no puede prestar servicios propios de la industria hotelera.

Cuál es cuál, qué requisitos tiene cada una, cuántas plazas, qué hay que declarar y qué se inscribe en el registro turístico lo fija cada comunidad autónoma. No hay una definición estatal, y las diferencias entre comunidades no son de matiz.

Tres normas estatales que sí te afectan

• La LAU. El artículo 5 de la Ley 29/1994 deja fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos la cesión temporal de vivienda amueblada comercializada por canales de oferta turística. No estás alquilando: estás en la normativa sectorial.
• La Ley de Propiedad Horizontal. Desde la reforma del artículo 17.12 introducida por la Ley Orgánica 1/2025, en vigor el 3 de abril de 2025, la comunidad puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad con el voto favorable de tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas. Quien ya la venía ejerciendo cumpliendo todo y sin prohibición previa queda a salvo.
• El registro de viajeros. El Real Decreto 933/2021 alcanza también a las viviendas de uso turístico: los partes y el envío en 24 horas son los mismos que en un hotel.

El número de registro, que ha dado un vuelco

El Real Decreto 1312/2024 creó un Registro Único de Arrendamientos y una ventanilla única digital, con un número obligatorio para anunciarse en plataformas desde el 1 de julio de 2025. El Tribunal Supremo anuló ese procedimiento de registro por sentencia de 19 de mayo de 2026, al entender que el Estado invadía competencias autonómicas de vivienda y turismo. La anulación no alcanzó a la ventanilla única ni a las obligaciones de transmisión de datos. En la práctica, el identificador que vale ante las plataformas vuelve a ser el código del registro turístico de tu comunidad. Por encima sigue el Reglamento (UE) 2024/1028, aplicable desde el 20 de mayo de 2026, que obliga a las plataformas a recoger e intercambiar datos de las estancias cortas.

Como negocio

El apartamento turístico escala: recepción compartida, limpieza organizada, precio por servicios. La vivienda suelta no. Y hay un efecto fiscal que decide más que ninguna otra cosa: si prestas servicios propios de la industria hotelera, la operación va con IVA al tipo reducido de los servicios de alojamiento; si te limitas a ceder la vivienda sin esos servicios, la Ley 37/1992 la deja exenta y pierdes la deducción del IVA soportado. Conviene decidirlo antes de reformar, no en la primera declaración.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.