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Arrendamiento de industria o de local

Dos contratos que se parecen en la portada y no se parecen en nada por dentro. Alquilar un local es alquilar un espacio. Alquilar una industria es alquilar un negocio en marcha. Y sólo uno de los dos está protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La diferencia, en una frase

Si lo que se entrega son cuatro paredes con su puerta y su acometida, es arrendamiento de local. Si lo que se entrega es un hostal que abre mañana --habitaciones montadas, cocina, la habilitación de la actividad, los contratos con los portales, la clientela--, es arrendamiento de industria.

La consecuencia es grande. El de local se rige por la LAU, con su artículo 32 sobre cesión, sus reglas de fianza y sus obligaciones de conservación. El de industria, según la doctrina reiterada del Tribunal Supremo, queda fuera de la LAU y se gobierna por lo que las partes pacten y, en lo no pactado, por el Código Civil. Esto no lo decide el título que le pongas al documento: lo decide un juez mirando qué se cedió de verdad.

Qué significa quedarse fuera de la LAU

• No hay red de seguridad. Lo que no esté escrito, no está. Nada de plazos mínimos legales ni de prórrogas por defecto.
• El plazo es el que pactéis, y llegado el vencimiento el negocio se devuelve. Se devuelve entero: instalación, licencias y, si así se pactó, el fondo de comercio que hayas construido tú.
• La cesión y el subarriendo son los que diga el contrato. No hay derecho automático a ceder ni subida tasada del 20 %.
• La renta puede ser variable sobre facturación, algo muy usado en alojamiento y perfectamente válido aquí.

Lo que hay que dejar escrito sí o sí

1. Inventario detallado y valorado, con fotos y fecha. Es la referencia del día de la devolución.
2. Quién repone qué. Distingue reparación ordinaria, reposición de equipo y obra estructural, con un umbral en euros para no discutir.
3. A nombre de quién van los papeles de la actividad y del registro turístico durante el arrendamiento, y qué pasa con ellos al terminar.
4. Los suministros y los contratos con terceros: quién es titular del agua, la luz, el ascensor, el software de reservas y los acuerdos con las plataformas.
5. La plantilla. Ceder un negocio en funcionamiento suele arrastrar a los trabajadores, y también al devolverlo. Léelo antes en la guía de la subrogación.
6. Garantías: aval, depósito o renta mínima garantizada, y qué las libera.

Cuál te conviene

Si sólo quieres el sitio y montarlo tú, local. Si quieres facturar desde el primer día sin comprar el negocio, industria. Y si eres el propietario, la industria te devuelve un negocio vivo al final --pero te obliga a vigilarlo durante todo el contrato--.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.