El mercado, con datos

Cuánto vale un hotel pequeño

Un hotel de veinte habitaciones tiene dos precios a la vez: lo que vale el edificio y lo que vale el negocio que hay dentro. Casi nunca coinciden, y saber cuál de los dos estás pagando es la mitad de la negociación.

Tres formas de poner precio

El mismo hotel da tres cifras distintas según por dónde lo mires.

La primera es el ladrillo: cuánto valdría ese inmueble si mañana cerrase y se vendiera vacío. Sale de comparables de la zona y del coste de reponerlo, y es la que hace un tasador. Es un suelo: por debajo de eso nadie vende.

La segunda es el negocio: se mira el beneficio recurrente de la explotación --el resultado antes de intereses, impuestos y amortizaciones, el famoso EBITDA-- y se multiplica por un número. Ese número no está en ninguna ley ni en ningún sitio oficial: lo pone el mercado, y varía muchísimo según la plaza, el tamaño y quién compra. Desconfía de quien te lo dé como si fuera una constante.

La tercera es el precio por llave: el total dividido entre las habitaciones. No sirve para valorar, sirve para comparar. Es la forma rápida de ver si una operación se sale de lo que se paga en su zona por hoteles parecidos.

Por qué salen distintas

Si el negocio vale menos que el edificio, el negocio no es el activo: lo que se compra es un inmueble con un inquilino que resulta ser el propio dueño. Si el negocio vale más que el edificio, lo que se paga es la explotación --clientela, contratos, plantilla, reputación-- y el ladrillo es el continente. Esa comparación decide incluso la estructura de la compra: el edificio o el hotel en marcha son dos operaciones distintas.

Lee también: La tasación: quién la paga y qué pasa si sale baja Es el número que decide cuánto te presta el banco. Cómo se hace, cuánto vale, cuánto dura y qué hacer si no cuadra.

Lo que mueve el múltiplo hacia abajo

Que el hotel dependa del dueño. Si la clientela viene porque está él en la recepción, eso no se transmite y no se paga.
Contrato de alquiler corto, si el inmueble no es del vendedor. Un negocio con dos años por delante vale dos años.
Inversión pendiente: cubierta, climatización, ascensor, baños. Se descuenta del precio, porque es dinero que vas a poner tú.
Ingresos concentrados en un solo cliente o en dos meses del año.
Cuentas que no se pueden auditar. Lo que no está en un modelo presentado a Hacienda, no existe para valorar.

Cómo se comprueba lo que te cuentan

Pide tres ejercicios completos y crúzalos con los datos de explotación: ocupación, tarifa media y ingreso por habitación disponible, mes a mes. Es la manera de ver si el beneficio viene de vender bien o de no haber gastado en mantenimiento. Aquí está qué significan esos indicadores. Y antes de nada, mira si el precio de salida está en el mundo de los precios de la zona.