El mercado, con datos

Reformar un hotel por fases sin cerrar

Cerrar un hotel seis meses para reformarlo cuesta la reforma más la temporada perdida. Por eso muchos se hacen por plantas, con el hotel abierto. Se puede, pero hay que planificarlo como una obra, no como un apaño.

La reforma no te libra de la norma

El Código Técnico de la Edificación se aplica también a las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación en edificios existentes, siempre que sean compatibles con la naturaleza de la intervención y con el grado de protección que tenga el edificio. Si algo no se puede cumplir, no basta con saltárselo: hay que justificarlo en el proyecto y compensarlo con medidas alternativas viables. Y si de paso cambias el uso característico del edificio, hay que comprobar las exigencias básicas aunque no hagas obra.

Cómo se parte en fases

• Por plantas, no por habitaciones sueltas: una planta se puede aislar, sectorizar y dejar sin acceso a clientes. Una habitación en medio de un pasillo en uso, no.
• La evacuación siempre viva: escaleras, salidas y alumbrado de emergencia tienen que funcionar durante toda la obra, incluida la parte cerrada.
• Ruido y horario: los ayuntamientos regulan el ruido de obra por ordenanza. Un hotel con clientes durmiendo y un martillo a las ocho es una queja garantizada, y a veces una sanción.
• Accesos separados: material y escombro no comparten puerta con los clientes. Si no hay otra puerta, hay que inventarla o hacerlo de noche.

Lo que le pasa a la cuenta

Cada planta cerrada son habitaciones fuera de venta durante meses, y eso baja los ingresos por habitación disponible aunque tu precio medio suba. Conviene calcularlo antes: cuántas noches dejas de vender, en qué meses y a qué precio. Reformar en enero y febrero cuesta menos caja que reformar en julio, aunque el constructor te dé mejor precio en verano porque tiene hueco.

Y cuenta el efecto en las reseñas. Un cliente que reserva sin saber que hay obra escribe lo que ha vivido, y esa reseña dura mucho más que el andamio. Avisa en la ficha del hotel y en los portales de reserva, baja el precio de las habitaciones afectadas y no vendas la planta que está justo encima del tajo.

Papeles que la obra mueve sin avisar

Si la reforma cambia el número de plazas, la distribución o los servicios, no es solo una licencia de obra: hay que actualizar la inscripción en el registro de turismo de tu comunidad, y en algunos casos la categoría cambia. Guarda las certificaciones de las instalaciones nuevas, porque son las que te van a pedir el día de la inspección. Y pon en el contrato con la constructora una fecha por fase, con penalización, porque el retraso de una fase te come la temporada siguiente.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.